V minulém díle našeho seriálu o hypotékách zaznělo, že existují také tzv. hypotéky dopředu. Nejdříve doložíte příjmy, požádáte o schválení hypotečního úvěru a až poté vybíráte konkrétní nemovitost. Jakmile nemovitost najdete, dodáte bance podklady k nemovitosti, aby vám poskytla finance na její nákup či rekonstrukci. Klasická hypotéka je účelová, vztahuje se na konkrétní nemovitost, avšak typy hypoték se liší v maximální výši hypotéky. Ta přitom nikdy nepokrývá celou hodnotu nemovitosti, aktuálně nejvýš 90 %. Právě výše hypotéky, resp. nutná finanční spoluúčast, zajímá klienty o úvěr nejčastěji. Jde o vlastní peníze, které budou při nákupu či rekonstrukci nemovitosti potřeba. Ze strany klientů však zaznívají i otázky ohledně účelu hypotéky. Tyto i další dotazy zodpovídáme prostřednictvím našeho praktického seriálu. Odpovědi připravujeme ve spolupráci se společností Hypoasistent s.r.o.
Jak banka určuje maximální výši hypotéky?
Pro stanovení maximální výše hypotéky jsou nejdůležitější dva faktory. Prvním je hodnota nemovitosti a druhým tzv. bonita klienta, tj. schopnost žadatele splácet úvěr.
Podmínky pro schválení hypotéky počítají s ročním příjmem a zadlužeností klienta. Od příjmů banka odečítá stávající závazky. Dle pokynů ČNB platí pro schválení hypotéky jednoduché pravidlo: součet všech měsíčních splátek nesmí být vyšší než 50 % čistých měsíčních příjmů.
Každá banka má svá individuální interní pravidla pro posouzení bonity. Od nich se odvíjí i to, jak vysokou hypotéku může danému klientovi poskytnout. Proto je při plánování financování bydlení také důležitá otázka kde si vzít hypotéku.
Jaké typy hypoték mám k dispozici?
Podle maximální výše hypotéky rozlišujeme 90% hypotéky, které mají mírně vyšší úrokovou sazbu, a 80% hypotéky. Procenta určují výši hypotéky ve vztahu k hodnotě zastavované nemovitosti.
Výše hypotéky je dána také tím, zda jde o úvěr na vlastní bydlení, nebo investiční hypotéku (nemovitost bude sloužit jako investice, je určena k pronájmu). Maximální výše investiční hypotéky nemůže překročit 60 % hodnoty zastavované nemovitosti.
Banky si individuálně určují nejenom maximální, ale také minimální výši hypotéky, zpravidla se pohybuje ve výši okolo 200 000 Kč.
Jak zajistím odhad nemovitosti?
Hodnotu zastavované nemovitosti neurčuje žadatel o úvěr, ale banka, resp. kvalifikovaný odhadce. O zajištění odhadu nemovitosti se postará Hypoasistent v součinnosti s PSN.
Mohu mít jednu hypotéku na nákup a rekonstrukci nemovitosti?
Ano, hypotéku lze sjednat na více účelů, a dokonce může pokrýt i více nemovitostí.
Na jaké účely mohou být použity peníze z hypotéky? Je možné z nich například zafinancovat vybavení bytu, jako je kuchyň?
Můžete si vzít jak hypotéku na koupi, tak hypotéku na rekonstrukci bytu či domu. Pokud si kupujete nedokončenou jednotku, banka chce mít jistotu, že dojde k finalizaci. Bude tedy přímo vyžadovat, aby hypotéka byla i na dokončení, neobejde se bez rozpočtu.
Z hypotéky je možné finančně pokrýt pevně spojené součásti bytu. Tedy například novou kuchyňskou linku včetně elektrospotřebičů, vestavěné skříně, koupelnu, podlahy, stěny... to vše lze hypotékou, resp. hypotékou na rekonstrukci financovat.
Vedle klasické účelové hypotéky (hypotéky na nákup nebo hypotéky na rekonstrukci nemovitosti) navíc existuje také tzv. americká hypotéka, tedy neúčelová hypotéka.
Americká či australská hypotéka
Americká hypotéka je sice o něco dražší, to je nevýhoda americké hypotéky, avšak úrokové sazby jsou stále nižší než u spotřebitelského úvěru. Přitom je to neúčelová hypotéka na cokoliv, co souvisí s bydlením. Na rozdíl od spotřebitelského úvěru je však americká hypotéka zajištěná nemovitostí.
Není to však jen americká hypotéka...
V angličtině se používá i pojem Australian mortgage (v překladu „australská hypotéka“), označuje flexibilní hypotéku s možností předčasného splacení. U nás je pojem „australská hypotéka“ od roku 2013 ochrannou známkou Hypoteční banky. Jde o její finanční produkt s degresivním výpočtem úrokové sazby. Jednoduše čím vyšší hypoteční úvěr, tím nižší úroková sazba.
Americká či australská hypotéka jsou specialitami v oblasti finančních produktů. Zajímají vás speciální případy klasického úvěru na bydlení, například předčasné splacení nebo refinancování hypotéky? Těm se budeme věnovat v dalším díle našeho seriálu.