S rostoucí výší nájemného stoupá i poptávka po vlastním bydlení. Jedním z nejoblíbenějších způsobů financování je přitom hypoteční úvěr. Ani hypotéka však není řešením pro každého, mnoho lidí na ní v současnosti kvůli zpřísněným kritériím nedosáhne. Jak do situace s financováním bydlení zasáhla regulace České národní banky? A co se dá očekávat v souvislosti s hypotékami v roce 2020?
Rekordní roky jsou za námi
V uplynulých letech jsme byli svědky nebývalého růstu trhu s hypotečními úvěry. Podílely se na tom nízké sazby a benevolentní podmínky poskytnutí půjčky. Hypotéku získal takřka každý žadatel. Běžně se poskytovaly úvěry na celou hodnotu nemovitosti.
Objem poskytnutých hypoték výrazně rostl již od roku 2010. Absolutní špička nastala v roce 2016, kdy dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj počet hypotečních smluv překonal hranici 114 tisíc. V objemu poskytnutých finančních prostředků dosáhly hypotéky v roce 2016 více než 284 miliard korun.
Do října 2018 bylo možné pozorovat tzv. předzásobení. Kdo chtěl hypotéku, snažil se ji získat s předstihem, ještě za původních podmínek před restrikcí České národní banky (ČNB). Zásah ČNB v říjnu 2018 ukončil zlaté časy hypotečních úvěrů.
Role ČNB na trhu hypoték
Objem hypotečních úvěrů v rekordních letech 2016 až 2018 vedl k prohlubování zadlužení českých domácností. Česká národní banka proto přikročila k regulaci trhu. V říjnu 2018 vydala doporučení, které určuje podmínky poskytnutí hypotečního úvěru. Na základě toho by banky měly poskytovat hypotéky v objemu maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti, příp. do 90 % hodnoty, avšak omezenému počtu žadatelů.
Právě poměr výše úvěru k ceně nemovitosti, ukazatel LTV* (Loan to Value), je v současnosti největší bariérou pro uzavření smlouvy. Zájemce o hypotéku musí mít k dispozici finance ve výši 20 % ceny nemovitosti, takovou částku každý nemá.
Při posuzování žádosti o hypotéku hraje na doporučení ČNB roli i poměr celkových měsíčních splátek včetně aktuálně žádaného úvěru vůči čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI*). Měsíční splátky dluhů a hypotéky nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele.
Na popud ČNB také banky při poskytování hypotečního úvěru více zohledňují celkové zadlužení klienta ve srovnání s čistým ročním příjmem (ukazatel DTI*). Zadlužení žadatele o půjčku na bydlení by nemělo překročit devítinásobek jeho ročního příjmu.
Hypoteční trh aktuálně
Na konci listopadu 2019, více než rok po zavedení restrikcí, ČNB potvrdila limity ukazatelů LTV*, DSTI*a DTI* pro poskytování hypotečních úvěrů. Zpřísnění limitů zatím nepovažuje za nutné, avšak nevylučuje jejich přehodnocení. Na druhé straně se očekává zmírnění podmínek pro získání hypotéky pro mladé v souvislosti s připravovanou novelou zákona o ČNB.
Regulace ČNB výrazně ochladila trh hypotečních úvěrů. Vzhledem k přísnějším kritériím se zmenšuje základna potenciálních klientů hypotečních úvěrů. To banky, v rámci konkurenčního boje, vede ke snižování úrokových sazeb hypoték. Spodní hranice sazby je limitována výší základní úrokové sazby ČNB, která aktuálně činí dvě procenta. Pokud se změní, očekává se spíše její pokles, tím by mohlo dojít k dalšímu snižování sazeb hypoték. Přesto má dostupnost bydlení klesající trend. Ten je daný jednak omezenými možnostmi financování, jednak nedostatečnou nabídkou.
Ceny nemovitostí v ČR dle ČNB jsou aktuálně o 35 % vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Ceny tlačí vzhůru limitovaná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech, za podpory nízkých úrokových sazeb. Přestože analytici do budoucna předpokládají slábnutí dynamiky růstu cen nemovitostí, stále je nejvýznamnějším faktorem omezená výstavba nových bytů. Při nabídce, která neodpovídá enormní poptávce, ceny zásadně klesat nemohou.
SLOVNíK
* 3 základní ukazatele pro poskytování hypotečních úvěrů
LTV (Loan to Value) – poměr mezi výší úvěru a odhadní cenou nemovitosti. Vyjadřuje, jaká část z ceny nemovitosti je financována hypotékou a jaká je financována z vlastních zdrojů.
DSTI (Debt service to income) – poměr celkové měsíční splátky všech úvěrů včetně hypotéky vůči čistému měsíčnímu příjmu
DTI (Debt to income) – poměr celkového zadlužení žadatele vůči čistému ročnímu příjmu